임차인이 월세를 안낸다면? 1 - 명도소송 하루라도 빨리해야하는 이유 (ft. 내용증명, 점유이전금지가처분)

 

※ 명도소송은 임차인과 임대인 모두에게 괴로운 일이다. 만일 피치못할 사정으로 임차인이 월세를 내지 못한다면 서로 협의하에 나은 방향으로 마무리짓길 바란다. 아래의 내용은 악덕인차인에게만 해당되었던 내용임을 먼저 알린다.

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벌써 1년이 지난 일이다.
지난 해 나는 코로나보다 더 무서운 악덕 임차인을 만나 강제집행 직전까지 갔었다. 혹시 임차인이 차일피일 월 임차료를 밀리고 있다면
나의 이야기를 듣고 도움을 받길 바란다.

생애 첫 부동산을 매매 계약했다.
이 오피스텔을 계약할 당시 공실이었고 계역하고 며칠후 임차인이 구해졌다.
나는 오피스텔을 임대주택으로 등록하기 위해 새 임차인에게 표준계약서 작성요청하고 임차인과 약속을 잡았다. 하지만 왠일인지 약속 시간 하루 전 계약서 작성을 두번하는것이 불만이라는 임차인의 문자를 받았다. 이때부터 임차인과의 관계는 정해졌던것 같다.
그리고 얼마 후 나는 잔금을 치르려 부동산에 갔을때 매도인에게서 현재 거주중인 임차인에게 월세를 한번도 못받았다는 이야기를 들었다.  하지만 계약을 파기하기에는 매도인에게 책임을 묻기가 불가능해 그냥 계약은 진행하고 대신 임차료는 새 임차인이 나에게 납부하면 그때 매도인에게 입금하기로 하고 매매를 마무리했다.
그리고 집으로 돌아오자마자 명도소송에 대해 알아보기 시작했다. 임차인이 월세를 낼지도 모르지만 아직 채 2달도 거주하지 않았는데 우편함에 가득차있다 못해 넘친 고지서들이 바닥까지 나뒹굴고 있었기 때문에 더 이상의 희망을 갖지 않기로 했다.

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명도 소송은
임차료가 2기 즉, 2개월치의 임차료가 미지급 되었을 때 가능한데 임대사업자가 등록한 임대 주택은
3기 즉, 3개월치의 임차료가 미지급되었을 때 소송이 가능했다.

 

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그래서 나는 임차인과의 불필요한 소모전을 피하기 위해 2기의 임차료 미납까지는 지급요청문자만 보내고 미납 3개월이 되는 시점에 처음 전화통화를 시도했다. 임차인은 "오늘 입금해드릴게요." 라고 했다. 하마터면 속을 뻔했다. 입금은 되지 않았고 나는 다시 연락하는 대신 내용증명을 발송했다.

 

 

내용증명

사실 내용증명은 법적효력을 가지지 못한다. 단, 내용증명을 발송하면 차후 명도소송의 근거중 하나로 제시할수 있기 때문에 통보용으로 발송하는 것이 좋다. 형식은 특별히 정해져 있지 않지만 발송인과 수신인의 인적사항이 명시 되어야하고 현재 미납된 임차료 액수와 관리비 미납이 있다면 함께 기재하도록 한다.
나는 내용증명을 명도소송의 시작이라고 생각했기 때문에 임차료 3기 연체로 계약이 해지 되었으며 밀린 임차료를 지급하고 현 부동산에서 퇴거하라고 작성하였다.
내용증명 등기는 반송되고 카톡으로 내용증명을 보냈지만 역시 무반응이었다.
나는 바로 다음 행동을 시작했다.
바로 부동산점유이전금지가처분

부동산점유이전금지가처분이란
채권자가 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산의 점유를 다른 이에게 이전하는 것을 방지하기 위한 보전처분이다.  

명도소송 전 혹은 동시에 부동산점유이전금지 가처분을 신청하길 권한다.
혹시라도 현 임차인을 상대로 명도소송을 진행하다가 현 임차인이 다른사람에게 전대(임차인이 타인에게 임대하는것)하거나 지인을 거주시키는 경우 실거주자가 명도소송 피고와 다르면 실거주자 이름으로 처음부터 다시 명도소송해야하는 경우가 발생할수 있기 때문이다. 그리고 이 가처분은 비교적 명도소송보다 빠른 기간내에 집행이 가능하기 때문에 임차인에게 현재 법적 조치가 이뤄지고 있음을 알릴수 있는 계기가된다.

가처분이나 소송을 위해선 법원에 가야한다.
하지만 우리에겐 전자소송이란 좋은 제도가 있다.

https://ecfs.scourt.go.kr/

대법원 전자소송

전자소송의 이점은 너무나 많다. 앞으로 기재하겠지만 서류송달이 여러번 발생하는데 이걸 직접 법원에 가서 진행했다면 시간도 시간이지만 왠만한 정신력으론 불가능 할것 같다. 게다가 조금만 숙지하면 혼자서도 소송이 가능해 변호사를 선임하지 않아 비용이 많이 절감된다.

부동산점유이전가처분 신청 후 대략 2달의 시간이 걸린후 가처분 집행 명령서를 받았다. 그리고 법원 내 집행관사무소를 방문해 집행비용을 지불하고 며칠 후 집행일 당일 증인 2명과 함께 임차인을 만나러 갔다.
의외로 임차인이 집 안에 있었다. 말이 집행이지 사실 이 오피스텔에 타인을 이사하게 하면 안된다는 내용을 설명하고 집안에 그 집행문을 붙이는 것이 전부였다.
집행관이 간단한 설명 후 집행문을 붙이려 현관안쪽으로 들어갔을때 집안을보니 온통 아수라장이었다. 사람이 사는게 맞는가 싶을 정도로 지저분한 내부를 보니 부동산중개인이 도배와 청소가 끝났다고 보낸 사진이 떠올라서 눈물이 핑 돌았다. 그렇게 도착한지 십분도 안되서 집행관이 떠나자마자 임차인은 "소송하고 싶은면 맘대로 해요" 라고 말하고 현관문을 닫았다.

집에 오자마자 나는 명도소송 진행했다.

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지금 밀린 월세 때문에 괴로운 임대인이라면
임차료 2개월분이 밀린 후에 바로 내용증명을 보냈으면 한다.
앞서 말한것처럼 정말 형편이 힘들어 월세를 못낸다면 협의 후 조정할수 있겠지만 나와같은 악덕임차인을 만난다면 불필요한 소모전 대신 소송을 준비하는데 집중했으면 좋겠다.
명도소송은 기다림의 싸움이다.
명도소송이 얼마나 지루하게 길어질수 있는지 다음 포스팅에서 만나보겠다.

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오늘의 결론

임차료 2기분 연체
→ 내용증명발송(우체국등기 +카톡) ★신속하게 발송
→ 부동산 점유이전금지 가처분 신청_집행 ★소송전 반드시 선행
→ 명도소송
→ 채권 압류 및 추심
→ 강제집행

본격적인 명도소송은 다음 포스팅에서.....

 

2021.08.27 - [재테크/부동산] - 임차인이 월세를 안낸다면? - 명도소송 하루라도 빨리해야하는 이유 NO.2 (ft. 명도소송, 채권압류및추심, 강제집행)

임차인이 월세를 안낸다면? - 명도소송 하루라도 빨리해야하는 이유 NO.2 (ft. 명도소송, 채권압류