깡통전세, 전세사기 피하는 5가지 방법

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깡통전세, 전세사기를 피하기 위해 확인해야 할 기본수칙 5가지

침체되는 부동산 시장을 더욱 수렁으로 빠트리고 있는 것이 있다. 바로 전세사기다. 보통 시세가 형성되지 않은 신축빌라의 전세세입자를 타깃으로 이른바 깡통전세를 만들어 이익을 취하는 사기행태다.
깡통전세란 전세가격이 올라가 매매가에 가까워진 매물을 말하는데 만일 집값이 더 떨어져 전세가가 매매가보다 커지면 집을 팔아도 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수도 있다.
오늘은 깡통전세와 각종 전세사기 수법으로부터 내 보증금을 지킬 수 있는 5가지 방법을 알아보기로 하겠다.

1. 부동산 소유자와 직접 계약

전세 계약서를 작성할 때 대리인과 계약을 하지 않는 것이 좋다. 대리인과 계약을 할 경우에는 법적 다툼이 발생할 수 있기 때문이다. 또한 전세계약을 체결한 후 전세금(잔금)은 반드시 부동산 소유자 명의의 계좌로 입금한다.

2. 소유자의 국세, 지방세 미납여부 확인

요즘 많은 피해자가 발생하고 있는 전세사기를 미연에 알아차릴 수 있는 방법 중 하나가 임대인에게 체납 세금이 있는지 확인하는 것이다. 이때 체납 세금은 '법정기일'에 납부해야 한다.
세금의 법정기일이란 세금이 부과되는 날짜로 이 법정기일이 세입자의 전입신고보다 전일에 해당되면 그 권리가 세입자보다 앞서게 된다. 즉 주택이 경공매에 넘어가면 낙찰금에서 체납세금이 먼저 납부된다.
이러한 이유로 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하거나 홈택스 등을 통해 국세나 지방세 미납 내역을 직접 확인해 보는 것이 중요하다.

3. 전입신고와 확정일자 받기

전세 계약을 했다면 곧바로 전입신고를 통해 확정일자를 받아야 한다.
그래야만 임대차계약의 법적 효력이 인정되고 약속한 기간 동안 집에 살 수 있는 권리를 보장받을 수 있다. 또한 추후 분쟁이 발생했을 때 보증금, 전세금을 지키기 위해 꼭 필요한 절차이다.
만일 주민센터를 방문하기 힘들다면 온라인으로도 신고가 가능하다. 전입신고는 정부 24 홈페이지에서 가능하고 확정일자는 인터넷 등기소 홈페이지에서 받을 수 있다.

4. 다세대 주택과 다가구 주택에 따라 달라지는 우선순위

다세대 주택 : 각 세대별로 등기가 되어 있는데 다시 말해 집집마다 세대주가 다른 주택으로 아파트가 대표적

다가구 주택 : 건물 전체가 하나의 등기로 되어있어 건물주 1인이 모든 집을 소유하는 경우

만약 다가구 주택이 경매로 넘어가면 건물이 통으로 매서 세입자들은 입주 순서대로 보증금을 돌려받는다. 그러므로 건물의 매각금액이 전체 세입자의 보증금 총액보다 적으면 내 보증금을 잔환 받을 수 없는 경우가 발생할 수도 있게 된다.

5. 전세보증금 반환보증 가입

주택도시보증공사 HUG에서 주관하는 전세보증금반환보증은
보통 '전세보증보험'이라고 불리는데 전세 계약이 끝날 때 돌려받아야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보험이다. 보증 대상 부동산에는 주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 있으며 부동산으로는 근린생활시설, 공관, 가정어린이집 등이 있다. 주택가격에도 제한이 있는데 수도권의 경우 7억 원 이하이고 그 외 지역은 5억 원 이하이다. 이 보증보험은 전세 계약 기간의 1/2이 경과하기 전 안에만 가입하면 되는데 HUG 지사 또는 위탁 은행에 방문해서 신청하거나 모바일 신청도 가능하다.