주택임대사업자 보증보험가입 의무화 - 체크사항 ft.가입예외대상

그날이 결국 왔다.

자동차 의무보험처럼
임대사업자에게 의무로 보증금을 보호하기 위한 보증보험을 가입하라는 제도를
작년 2020.08.18에 공시했다.
그 계도 기간이 끝난
20201년 08월 18일 부터 모든 임대사업자는 임대주택을 계약할때 임대인은 보증 보험을 가입해야 한다.
(예외대상 하단에 작성)

임대사업자분들 아마 이런 문자 받았을 것이다.

보증보험 의무 가입의 자세한 내용은

1. 임대보증금보증 가입대상
민간임대사업자는 임대보증금보증에 반드시 가입
단, 20.8.18 이후 등록 임대주택 : 즉시 가입
20.08.18 전 등록된 임대주택 : 21.08.18 후 계약을 체결시 가입

아래는 보증보험 미가입 포합한 표준계약서 작성법(보증보험 면제사유 - 제출서류 종류)

2021.09.09 - [재테크/부동산] - 주택임대사업자 표준계약서 작성 (표준계약서 다운로드) - 보증보험면제 (전세권미설정확인서)

주택임대사업자 표준계약서 작성 (표준계약서 다운로드) - 보증보험면제 (전세권미설정확인서)

2. 임대보증금의 보증금액 산정
임차인으로부터 받은 임대보증금 전액
(단, 일부만 대상으로도 가능- 요건충족시)

3. 임대보증금보증의 보증료

- 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하되, 임대사업자가 보증료 전액 납부 후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수하도록(임대료 납부고지서에 내용 명시) 규정함.

그렇다면 왜!

당정는 보증 보험을 가입하라고 하는걸까?
- 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 내주는 제도 = 세입자(임차인)의 재산권 보호
"세입자가 집주인으로부터 보증금을 못 돌려받는 피해를 막겠다"

하지만

보증금을 떼일 위험이 큰 주택은 역설적으로 보증 가입이 어렵다. 주택도시보증공사(HUG)가 리스크 관리를 위해 부채비율이 높은 주택을 가진 임대사업자는 보증보험에 가입할 수 없도록 막아놨기 때문이다.

즉,
임차인에게 보증금을 제때 지급하겠다는 취지로 만든 법이지만 보증금이 떼일 상황일때 보증금 지급의 주체가 임대인에서 <보증보험기관>으로 바뀌는 것이다.
여기서 당정이 이해관계를 파악하지 못한다는 느낌이 든다.
그럼 보험회사는 보험수수료만 받고 무조건 보증금을 지급할수 있을까? 그렇지 않다. 자동차 보험도 가입할때 조건이 있는 것처럼 보증보험회사도 리스크를 줄이기 위해 안전한 거래에 대해서만 보험승인을 할것이다.
너무나 당연한 이야기...
과연 정부와 더불어민주당이 이걸 몰랐을까?...
그뿐만이 아니다.
이미 계약갱신청구권제 등 임대차법 여파로 아파트는 물론 빌라, 오피스텔까지 전세가가 치솟으면서 전세가가 매매가를 뛰어넘는 깡통주택이 크게 늘어난것이다.
이런 상황에 보증보험을 가입하려니 주택의 부채비율이 높아 보증보험 가입이 어려워졌다. 그럼에도 당정은 “위험 주택은 코너로 몰아서라도 부채비율을 낮추도록 유도해야 한다”며 보증보험제도 시행을 강행했다. 여기에서 부채비율을 낮추게 한다는 것은 임대인이 스스로 부채를 상환하라는 말이다. 그렇다면 임대인이 당장 부채를 상환하는 방법은 전세를 월세로 전환하는 것뿐이다. 그럼 전세난은 더 심화될 것이고 결국 피해는 임차인에게 돌아간다.
반대로 보증보험공사(HUG)에서 부채비율이 높은 사업자도 받아주게 되면 HUG의 리스크 관리에 문제가 생기고 결국 국민 세금이 수혈될 수밖에 없다는 결론에 도달한다.

결국 시행 일주일 전 제도수정...
당정의 부동산 정책은 원인을 해결하지 않고 결과만 바꾸려는 것 같다.
그러니 대책에 실효성도 없고 일관성도 없는 것이다.

여기서 주목할 점

논란의 보증보험 의무 가입도 예외는 있다.
해당 임대주택이
1. 근저당권이 세대별 분리
2. 보증금 보다 선순위인 압류, 가압류, 가처분 등을 해소한 경우
3. 임차인이 전세권 설정을 요구하여 전세권 설정이 된 경우
(이 때 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않으면 전세권 설정요건을
충족한 것으로 본다.

위의 3가지 조건을 충족하고
선순위담보액 + 임대보증금 > 주택가격의 60%
일때

보증보험 가입을 안해도 된다.

즉 부채가 적거나 없는 주택은 보험에 가입안해도 된다는 것이다.

만일 이경우에 해당된다면
렌트홈에서 임대차계약 등록시
1. 등기부등본
2. 공시가격
3. 전세권설정 원하지 않는다는 세입자 확인서류

위의 세가지 서류를 제출하면
주무관이 계산을 해서 보증보험 가입이 필요하지 않다는 사실을 확인한다.

이제 시행 일주일도 채 남기지 않은 시점인데
제도수정이 거론되고 있어 향후 어떤 변화가 있을 지는 지켜봐야겠다.

아래는 임대사업자의 헤택과 의무를 정리한 포스팅
2021.08.19 - [재테크/부동산] - 주택임대사업자 혜택과 의무사항(ft.임대사업자 세제혜택 폐지 번복, 임대사업자 벌금, 과태료,렌트홈)

주택임대사업자 혜택과 의무사항(ft.임대사업자 세제혜택 폐지 번복, 임대사업자 벌금, 과태료,

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