임차인이 월세를 안낸다면? 2 - 명도소송 하루라도 빨리해야하는 이유(ft. 명도소송, 채권압류및추심, 강제집행)

지난번 임차인이 고의적으로 월세를 납부하지 않아 내용증명발송과 소송 전에 진행하면 좋은 부동산점유이전금지가처분을 집행했던 것까지 포스팅하였다.

2021.08.21 - [재테크/부동산] - 임차인이 월세를 안낸다면? - 명도소송 하루라도 빨리해야하는 이유 NO.1 (ft. 내용증명, 점유이전금지가처분)

임차인이 월세를 안낸다면? - 명도소송 하루라도 빨리해야하는 이유 NO.1 (ft. 내용증명, 점유이전

이번엔 본격적인 명도소송이다.

 

 

명도소송에 앞서
하루라도 빨리 해야하는 이유는
명도소송은 빠르면 3개월 늦으면 6개월도 소요될 수 있기 때문이다.
만일 소송기간이 늘어져 6개월이 경과될 경우
그나마 있던 보증금까지 바닥날수 있다.
보증금으로 밀린 월세를 치환하면 몇달은 버틸수 있을지 몰라도 명도소송만 3~6개월(집행까지 하면 기간이 더 추가됨)이 소요될 수도 있으니
현 임차인이 월세납부의지가 있는지 판단해보고
내용증명부터 소송까지 서둘러서 진행하면 좋을 것 같다.

나는 전자소송으로 명도소송을 진행했다.

법원 앱

 

법원 홈페이지

https://ecfs.scourt.go.kr/

대법원 전자소송

법원홈페이지 회원가입 후
명도(건물인도)소송을 진행한다.
소송을 진행하면 날짜별로 진행 상황을 확인할수 있는데

간단히 요약하자면

 

07.09 소장접수
09.19 피고에게 소장 도달(★공시송달)
10.13 변론기일 - 재판

이처럼 내가 접수한 소장을 임차인이 받는데까지
2개월 가까이 소요되었다.
이유는
임차인이 등기를 받지 않아서 매번 반송처리 되었기 때문이다.
하지만 다행히도
공시송달이라는 제도가 있다.

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• 공시송달이란?

민사소송법상의 송달방법의 하나로, 법원사무관 등이 송달할 서류를 보관하고 그 사유를 법원게시판에 게시하거나, 그 밖에 대법원 규칙이 정하는 방법에 따라 해야 한다(민사소송법 195조). 송달방법으로서는 교부송달이 원칙이나 당사자의 주소·거소, 그 밖에 송달장소를 알 수 없는 경우나, 외국으로 촉탁송달을 할 수 없거나, 촉탁을 해보아도 목적을 달할 수 없을 것이 예지(豫知)되는 경우에 하게 된다.

⑴ 절차: 재판장의 직권 또는 당사자의 신청에 의하여 행하여지며, 신청인은 특히 공시송달의 사유를 소명(疎明)하여야 한다(194조).

⑵ 효력: 공시송달은 게시한 날로부터 2주(외국에서 할 송달에 있어서는 2개월간)를 경과함으로써 그 효력이 생긴다. 이 기간은 단축할 수 없다. 그러나 동일한 당사자에 대한 이후의 공시송달은 게시한 다음날부터 그 효력이 생긴다(민사소송법 196조).

위의 내용처럼
공시송달은
주민등록 등본에 나와있는 거주지에 소장을 보내도
반송되어 소장을 전달할수 없을때
법원이 주체가 되어 소장을 보관하고
공시송달이 시작되고 2주가 지나면
피고에게 소장이 도달하였다고 본다.

단, 이때
총 3번의 주소보정서
(신청한 주소로 소장을 보냈으나 반송되니 실제 피고가 거주하는 주소를 재확인해 해당서류-주민등록등본-을 첨부하라는 명령서)를 작성하여 발송해야만 공시송달을 진행할 수 있다.

소장이 피고에게 전달되어야만 소송이 진행되므로
고의적으로 임차인이 소장을 반송시킨다면
공시송달만이 유일한 해결책이다.

요건이 갖춰져 공시송달이 시작되면
그 다음엔 또다시 피고에게 등기를 보내는 것이 아닌
계속해서 공시송달로 진행되므로
그 다음 과정은 빠르게 진행된다.
(공시송달 후 2주면 피고에게 도달한것으로 갈음)

 

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공시송달 후 대략 3주후에 재판 일정이 잡히고
(빠른 재판날짜를 잡기위해서
기일지정신청서 제출이 필요하다.
재판날짜는 법원마다 적재된 소송의 건수마다 다르지만
기일지정신청서를 제출하면
비교적 빠른시일안에 재판날짜가 결정될수 있다.)

재판(변론기일)은 생각보다 간단하다.
원고인 임대인은 반드시 참석해야하고
피고 임차인의 참석여부는 관계없이 진행된다.
판사가 해당 소송서류를 보고 소송 내용을 열거후
내용의 이상이 없는지 질문하면 맞다고 이야기하는 것이 전부다.

요즘 전자소송이 많아지면서
변호사등 법률전문가 없이도
개인이 직접 소송을 진행하는 경우가 늘어나고 있다.
해당 카페도 활성화되어 있는 곳이 많아 도움받기 쉬워졌고
서류 작성이 처음이라 서툴러도
법원에서 검토한 후 이상이 있으면
보정서류가 나오므로 너무 겁먹을 필요 없을것 같다.

10.13일 재판을 하고 2주뒤 10.27 재판 결과가 나왔다.
이날은 법원에 출석하지 않아도 되고
결과는 전자소송 앱이나 홈페이지에서 열람가능하다.

결과는

원고 승소

이 판결문 하나 받기까지 3개월 반이나 걸렸다.

판결문이 나와 법원이 나의 손을 들어 주었지만
사실 이제부터가 시작이다.

판결문은 단지 다음 과정으로 갈수있는
티켓정도로 생각하면 이해가 편하다.

판결문으로 할수있는 조치는
크게 2가지가 있다.

채권 압류 및 추심과 강제집행

채권압류 및 추심은
주로 임차인의 은행권 계좌에 압류를 걸어
계좌인출을 못하게 하는 것인데
강제집행으로 가기 전
임차인이 스스로 밀린 월세를 납부하게 하거나
집을 비우게 할수 있는 방법이다.
되도록 강제집행까지 가고 싶지 않았던 나는
채권압류 및 추심을 진행했다.
다행히 임차인이 어느 은행과 거래하고 있는 알고 있어서
해당은행(압류은행이 많을 수록 수수료 올라감)을 상대로 채권압류를 진행했다.
이 내용도 전자소송 홈패이지에서 가능하며
법원으로 부터 명령이 떨어지면
각 은행에 방문해 압류신청을 하면된다.
단, 법원이 정해놓은 일정 금액(최소생계비)이상이 계좌에 있을 때
그 금액 이상에 대해서만 압류가 가능하다.

만일 은행에 방문해 챠권압류 신청시
계좌 금액이 없다면
채권압류 자체가 진행되지 않는다.

게다가 최악의 경우 강제집행까지 간다면
정신적인 스트레스와 더불어 강제집행비용(집행관 일당+보관료포함)까지 떠안아야 할 상황이 된다.

 

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한참 채권압류 준비중에
임차인으로부터 연락이 왔다.
임차인은 이사온지 1년이 되었으니 집을 비우겠다고 했다.
사실 나는 이말을 믿지 않았다.
항상 말뿐이었던 임차인이었기 때문이다.

문제는 관리비가 200만원 가량 밀렸던것...
밀린 월세만으로도 보증금은 거의 바닥났으므로
관리비 정산을 안하고
이사를 가버린다면
또다시 소송울 통햐서 받아낼수밖에 없는 상황이었다.
하지만
관리사무실에서도
한번도 관리비를 납부하지 않은 요주의인물이라
예의주시하고 있었고
해당일에 이사나간다는 통보가 한건도 없었는데
이삿짐 차가 와 있는걸 수상하게 생각한 관리소직원이
임차인을 도망가지 못하게 붙잡았고 나에게 호출했다.
2번째로 마주한 임차인은
관리소장과 실랑이 중이었다.
관리비가 너무 비싸다는 이유였다.
아마 1년치 연체료 빼달라는 이야기였던것 같았다.
관리사무소에서도 임차인 상대로 소송중이었고
그동안 시달린게 떠오르는지 물러서지않고 전액을 받아냈다.
사실 이런경우 임대인인 나에게 청구할수도 있지만
관리소장님이 많이 배려해주신것 같았다.

마지막으로 카드키등을 전달 받으려했지만
임차인은 이것도 순순히 내어주질 않았다.
그래서 카드키 하나하나 금액계산하고
엉망인 집안 청소비까지 청구하니
보증금에서 10만원도 남지 않았다.
남은 돈을 입금한 후 임차인은 내 집을 떠났다.

드디어 끝났다.

후련하기도 하고 허탈하기도 했다.

생던처음 소송이란걸 하면서
내가 임차인보다 우위에 있을수 있었던 이유는
명확한 소송원인와 더불어
소송을 빨리 시작해서 였다.
한달이라도 더 늦게 진행했다면
보증금이 부족한 상황이었기 때문이다.

그리고 애초에 이런 소송을 피할수 있는
최소한의 방법은
월세를 조금 줄이더라도
보증금을 안전한 금액(적어도 월세×12)까지 올리거나
월세를 선불로 받는 것이다.

내가 만난 악덕임차인 같은 사람은
보증금이 높거나 월세가 선불이라면
계약하지 않을 가능성이 높을 것이다.
혹여 다시 이런 임차인을 만난다면
보증금도 넉넉하고
한달치 선불받은 월세 때문에
소송할때 시간적 여유를 가질수 있다.

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긴글을 마치면서...

현재 임차인과의 문제로 힘들다면
이글이 조금의 위로가 되길 바란다.