주택임대사업자 혜택과 의무사항(ft.임대사업자 세제혜택 폐지 번복, 임대사업자 벌금, 과태료,렌트홈)

11일 정부와 여당(이하 당정)은 폐지하기로 예고했던
민간임대등록사업 제도를 현행 유지하기로 결정

당정의 입장
집값 상승의 원인은 임대사업자
→ 임대사업자 주택의 매도 유도
→ 집값을 안정화
하지만
시장상황은
전세 매물 줄어듦 + 전세가 급상승

문재인 정부 초 김현미 국토교통부 장관 임대사업 등록 장려하며
2017년 12월 임대주택 등록 활성화 방안 발표
그리고
2020년 7월 단기임대(4년)+아파트임대 폐지안 발표
→ 집값 급등의 책임을 임대사업자에게 전가한다는 비난과 중저가 임대 주택 공급이 줄면서 전·월세 시장 불안이 더 커질 수 있다는 우려
→ 결국 임대사업자 세제 혜택 폐지도 백지화됐다.

정부가 무책임하게 정책수정 → 수정된 정책에 대한 반발 → 땜질식 처방 or 철회 반복→ 부동산 정책에 대한 불신을 자초

주택임대사업자의 의무

렌트홈에 게시된 주택임대사업자의 의무 10

나의 사례)
2019년 나는 15년간 모은 종자돈으로 부동산에 투자하기로 마음먹었다.
처음 제대로하는 재테크라 걱정이 많은 차에 임대주택등록 장려하는 정부의 말에 부동산 분산 투자라는 이상한 심리가 작용하여 오피스텔 2채를 매입해 임대주택에 등록했다.
지금 생각해보면 그때부터 잘못된것같다.
나는 부동산에 정통하지 못했고 젤세도 미처 이해하지 않은 상황에서
나라에서 세금 내라고 하면 그냥 내면되지 이런 막연한 생각이 있었다. 물론 현 정부를 신뢰했던 것도 한 몫했다. 난 고소득자도 아니고 서울에 몇억씩 시세차익나는 아파트는 쳐다도 못볼 형편이기 때문에 뉴스에서 나오는 세금폭탄 이야기는 그저 남의 이야기였다.
그런데 지금 나는 과태료 폭탄의 지뢰밭을 아슬아슬하게 걸어가고 있다.
요즘 임대사업자 혜택을 줄인다는데 정말 내가 받는 혜택이 얼마나 될지 대략 적성햐 보았다.

• 2020년 01월 오피스텔 2채(45제곱미터 이하, 수도권) 4년 단기 등록

취득세
기존 소유자에게 매입해서 취득세 4%납부-0%감면
(면제받으려면 신축만 가능)

재산세
2021년 7월 14만납부 - 50%감면
(한곳은 감면이 안되서 직접 지차제 전화 후 감면받음/22년말까지 유지로 알고있음)

종합소득세+지방소득세
2021년 5월 26만 납부

건강보험료
딱히 계산내용을 알아보지 못해서 모르겠지만 40%감면이라고함
(※2022년 까지 혜택으로 알고 있음)

추후 매도시 양도세 중과배제하려면 자동말소 6월내 매도해야함
(※양도세 비과세가 아니고 중과배제임,
기존 임차인 2년 연장요구시 매도 어려울것같음)

내가 체감하는 혜택은 이정도 대략 연4~50만 절감에
월건보료 감면인데 건보료가 얼마나 감면되는지는 모르겠지만 등록 전 건보료에서 6~7만원이 상승한것 보면 감면금액도 그다지 높지 않은듯 싶다.

이상황에서
처음 등록할때 임대사업자로써 계약이 신규 갱신될때 지자체에 통보하고 등록기간내 매도 안하고 임대료5% 상한 하라는것만 지키면 된다고 생각했었는데
2년도 안되는 시간동안 의무가 하나둘씩 늘더니 보증보험의무 같은 경우엔 미가입하면 형사처벌 이야기도 나오고 있다.
다행히 나는 대출이 거의 없어서 보증보험에 해당되진 않지만 그렇다고 준비할게 없는건 아니었다. 주택가격 서류와 임차인 확인서도 받아야한다.
또한 부기등기도 내년엔 마쳐야하고(해당물건지에 가가방문해야함 수수료있음) -렌트홈에 서류등록했는데 이걸 왜 개인이 직접 등기에 기록해야하는지 의문이다. 이미 전산에 있으니 일괄등록하면되는게 아닌지... 임차인보호목적이라면......

의무 10가지에
과태료가 항목당 최소 1000만원에서 3000만원

어기지않으면 된다지만
가만있는게 아니라 내가 적극적으로 무언갈 해야만한다.
임차인에게 해당내용 설명, 표준계약서작성, 부기등기등록, 보증보험가입 등등

이제와 깨달은 것은
재테크에 대해선 남을 절대 믿어선 안된다. 그게 정부라 할지라도
나는 정부에 이른바 불완전 판매를 당했다.
어떤 제도든지 혜택이 있으면 의무도 있다
하지만 지금은
전면에 내세우던 혜택은 점차 사라지고 불리한건 안 알려준게 아니라 아예 새로 만들었다.
일반 은행이나 보험사가 이랬다면.....

게다가 임차료 5%상한 금지도 뼈아프다.
지금 받는 혜택보다 현 시세로 월세받는게 더 이익이다.

렌트홈계산기

보증금 500만 월세 40만 일때 5%증액시
1년이후 계약시 받을 수 있는 최고 금액은
같은 보증금에 월세 2만원 추가(반올림안되고 저 금액에서 1원도 더 받으면 안된다고함-과태료3000만원)
등록 2년이 지난 현재시세는 최고 보증금 500만에 월세50만이다....

게다가 악덕임차인을 만난 소송까지 갔었는데 소송할때도 임대사업자가 불리한 점이있었다.(이건 다음 포스팅에)

2020년 1월로 돌아간다면
임대사업자는 쳐다도 보지 않고 서울변두리라도 대출 영끌해서 아파트 한채만 구입할 것이다. 규제도 없고 시세차익은 말도 못하게 높으니까...
(사실 그때 봐두었던 수도권의 여러 아파트가 현재 시세차익 1억~2억이상이다.)

제발 4년 단기 임대가 끝나는 2024년이 빨리오길 바라는 마음뿐이다.
정부가 임대사업자폐지를 철회한다고 한다.
그럼 다시 세법상 의무임대기간인 5년간 임대해야 하는건가?
자진말소는 가능한 건가?
다 좋으니 법만들때 조금만 더 생각해보고 발표했으면 좋겠다.

이번 계기로 부동산이 무언지 혹독하게 알고 간다는 생각으로 마음 추스르는 중이다.

아래는 요즘 골칫덩이 주택임대사업자 보증보험 관련 포스팅

2021.08.13 - [재테크/부동산] - 주택임대사업자 보증보험가입 의무화 - 시행전 체크사항 ft.가입예외대상

주택임대사업자 보증보험가입 의무화 -   시행전 체크사항 ft.가입예외대상

아래는 주택임대사업자가 임대차계약 갱신을 위해 꼭 사용해야하는 표준계약서 작성법
2021.09.09 - [재테크/부동산] - 주택임대사업자 표준계약서 작성 (표준계약서 다운로드) - 보증보험면제 (전세권미설정확인서)

주택임대사업자 표준계약서 작성 (표준계약서 다운로드) - 보증보험면제 (전세권미설정확인서)