부동산 멘토 2. 한문도 : 부동산 매수 타이밍을 잡아라

한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수 내 집마련 언제 해야 할까?

부동산 매수 타이밍에 대한 4가지 문답

Q1. 현재 하락율이 50% 육박하는 아파트가 늘어나고 있다. 많이 떨어진 아파트 지금 구매해도 할까?

A.
고점대비 4~50% 하락이어도 분양가대비 상승폭이 크면 추가 하락가능성이 있고 주변 입주물량이 많을 경우도 하락가능성이 충분하므로 분양가와 주변 입주물량을 체크해봐야 한다.

Q2. 부동산 매수 타이밍을 알 수 있는 신호는 무엇일까?

A.
하나. 미분양의 감소추세가 뚜렷해질 때
예) 10만 개의 미분양이 6~7만으로 뚜렷하게 줄어들 때

둘. 거래량의 상승
예) 서울 월평균 거래량이 6천 정도인데 현재 거래량 절벽인 상태에서 거래량이 3천 이상으로 회복되었을 때( 단 종전 거래량의 2배, 3배 증가보다 확실한 수치로 판가름하는 것이 중요하다.)

셋. 전세가가 상승 추세로 전환될 때

넷. 미국 국채금리의 하락이 시작될 때

 

위의 4가지 신호가 보이면 본격적으로 부동산 매매 타이밍을 잡기 위해 시장을 눈여겨봐야 한다.

 

Q3. 지금과 같은 하락세는 언제까지 이어질까?

A.
2023년부터 본격적인 하락세에 접어들 것으로 판단된다. 이렇게 시작된 하락세는 2028년까지 계속될 것으로 생각되는데 최소 20%에서 최대 40%의 하락이 예상된다. 이렇게 2023년은 부동산 매수 타이밍으로 보기보다 관망하는 것이 좋을 것 같다. 다만 하락폭은 미국 금리 인상 등 글로벌 위기에 따라 달라질 것으로 보인다

Q4. 2023년 부동산 시장 참여자에서 주고 싶은 조언이 있다면?

A.
경제위기가 발생하지 않는 한 금리가 급락하지 않을 듯하니 현재 금리가 유지될 것이라는 가정하에,

 

1. 수도권 2023년 연말까지 하락 정체 예상되므로 우선 지켜보라.
2023~2024년 인천과 동탄 등 많은 입주물량이 수도권에 많은 영향을 미치게 될 것으로 예상된다. 추가 하락 여력이 충분한 것으로 보이므로 섣부른 매수보다 관망하는 자세가 필요하다.

2. 내 자산을 지켜야 한다.
무주택자는 자기 자산에 부담되는 무리한 투자는 지양한다.
다주택자는 보유부동산의 전세보증금을 합산한 금액정도의 유동자금을 확보해서 리스크를 줄여야 한다.